La disciplina relativa agli immobili dismessi nel Piano di Governo del Territorio di Milano e nella legge regionale sulla rigenerazione urbana

14 ottobre 2019: il Consiglio comunale approva il nuovo Piano di Governo del Territorio – PGT della città di Milano. Al momento in cui si scrive, l’avviso di approvazione del nuovo PGT non è stato pubblicato sul Bollettino Ufficiale della Regione Lombardia e dunque il Piano non ha ancora acquistato efficacia.
12 novembre 2019: il Consiglio regionale approva la legge regionale lombarda n. 18/2019, dal titolo “Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente”. La legge è stata pubblicata sul BURL del 29 novembre ed entrerà in vigore il 14 dicembre 2019.
Ma quanto incide la nuova legge sulla potestà pianificatoria dei Comuni? Vi sono degli ambiti nei quali la legge regionale detta una disciplina che andrà inevitabilmente a sovrapporsi a quella contenuta nei Piani di Governo del Territorio.
Così potrebbe avvenire ad esempio, per quanto riguarda la città di Milano, per il recupero degli edifici dismessi da oltre cinque anni che causano criticità sotto il profilo della salute, della sicurezza idraulica e statica, dell’inquinamento e del degrado ambientale e urbanistico.
In relazione agli immobili aventi le caratteristiche sopra indicate, la legge regionale prevede la possibilità di ricorrere al permesso di costruire in deroga alle previsioni del PGT, il riconoscimento di un bonus volumetrico pari al 20 per cento dell’indice di edificabilità massimo previsto dal PGT o della superficie lorda esistente, l’esenzione dall’eventuale obbligo di reperimento di servizi e attrezzature pubblici, la deroga alle norme quantitative e morfologiche, alle norme sulle tipologie di intervento e sulle distanze previste dal PGT e ai regolamenti edilizi, fatte salve le norme statali e quelle sui requisiti igienico-sanitari.

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La legge prevede inoltre la possibilità, da parte del Comune, di intervenire per procedere alla demolizione, al recupero o alla messa in sicurezza in sostituzione del proprietario rimasto inerte, con obbligo a carico di quest’ultimo di rimborso delle relative spese.
In questo caso viene riconosciuta alla proprietà la superficie lorda già esistente nell’edificio demolito non nella sua totalità, bensì limitatamente all’indice di edificabilità previsto per l’area dal PGT.
L’articolo 4 della legge regionale n. 18/2019 stabilisce che gli edifici in questione debbano essere individuati dai Comuni con deliberazione consiliare da approvarsi entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge stessa.
Tuttavia lo stesso articolo 4 precisa che, una volta decorso il termine di sei mesi per l’approvazione della delibera di individuazione di cui sopra, le disposizioni in questione si applicano anche agli immobili non individuati dalla deliberazione stessa, che abbiano le caratteristiche sopra descritte, attestate a mezzo di idonea documentazione.
La legge prevede poi che le disposizioni nella stessa contenute si applicano anche agli immobili “già individuati dai comuni come degradati e abbandonati”.
Resta da stabilire se tale previsione troverà applicazione anche nella città di Milano.
Il nuovo PGT di Milano ha provveduto infatti ad una mappatura degli “edifici abbandonati e degradati”, per i quali è stata prevista una disciplina diversa (e meno favorevole) rispetto a quella ora contenuta nella legge n. 18/2019 ed in particolare che i proprietari di tali immobili sono tenuti a presentare proposte di piano attuativo o idoneo titolo abilitativo finalizzato al recupero dell’edificio e che i relativi “lavori dovranno essere avviati entro 18 mesi dalla loro prima individuazione”, pena l’impossibilità di recuperare la superficie lorda esistente in caso di intervento edilizio sull’immobile.
Ora, è evidente che, ai fini dell’applicazione delle previsioni del PGT, il momento della “prima individuazione” di tali edifici come “abbandonati e degradati” non può che coincidere con quello della pubblicazione dell’avviso di approvazione del PGT sul BURL che, come detto, non è ancora intervenuta.
Non sarebbe infatti logico che il termine di diciotto mesi entro i quali i proprietari sono tenuti ad iniziare i lavori iniziasse a decorrere prima che il nuovo PGT abbia assunto efficacia; peraltro al momento il PGT non è stato nemmeno pubblicato all’Albo Pretorio del Comune di Milano e dunque i cittadini non sono concretamente in grado di verificare se gli edifici di loro proprietà rientrino o meno nel novero degli “immobili abbandonati e degradati”.
Alla luce di quanto precede si potrebbe dubitare che a Milano vi siano attualmente edifici “già individuati come degradati e abbandonati” nel PGT, cui applicare le previsioni della legge regionale n. 18/2019.
Tuttavia una conclusione di questo tipo rischia di peccare di eccessivo formalismo, essendo chiaro l’intento del legislatore regionale di applicare la nuova normativa agli immobili riconosciuti dai Comuni come “degradati e abbandonati”, a prescindere dal momento in cui sono formalmente individuati come tali.