Seminterrati in Lombardia: un’occasione da non perdere (e una legge da calibrare)

Dallo scorso 1° novembre è pienamente operante la legge regionale lombarda 10 marzo 2017, n. 10 in tema di recupero di vani e di locali seminterrati esistenti.
Le finalità sottese all’approvazione di tale legge sono sostanzialmente analoghe a quelle di cui alla disciplina normativa regionale sul recupero dei sottotetti esistenti (si veda in proposito l’articolo 63 della legge regionale n. 12/2005), essendo finalizzata a “incentivare la rigenerazione urbana, contenere il consumo di suolo e favorire l’installazione di impianti tecnologici di contenimento dei consumi energetici e delle emissioni in atmosfera”.

A differenza delle disposizioni normative in materia di sottotetti, che prevedono la possibilità di recupero degli stessi ai soli fini abitativi, la legge regionale n. 7/2017 consente però di destinare i vani e i locali seminterrati a uso residenziale, terziario o commerciale.
Inoltre, mentre il recupero dei sottotetti a fini abitativi è espressamente qualificato dall’articolo 64.2 della legge regionale n. 12/2005 come intervento di ristrutturazione edilizia, l’articolo 2.1 della legge regionale n. 7/2017 stabilisce che il recupero dei vani e dei locali seminterrati “comporta il preventivo ottenimento del titolo abilitativo edilizio imposto dalla legge” laddove si sia in presenza di opere edilizie; in caso contrario è invece sufficiente procedere alla preventiva comunicazione del mutamento di destinazione d’uso al Comune.

La legge specifica altresì che:
• il recupero dei vani e dei locali seminterrati è consentito a condizione che gli stessi siano collocati in edifici serviti dalle opere di urbanizzazione primaria;
• le opere di recupero devono conseguire il rispetto di tutte le prescrizioni igienico-sanitarie vigenti;
• l’altezza interna dei locali destinati alla permanenza di persone non può essere inferiore a metri 2,40;
• qualora comportino l’incremento del carico urbanistico esistente, gli interventi di recupero dei vani e dei locali seminterrati che interessano una superficie lorda di oltre 100 mq sono assoggettati al reperimento di aree per servizi nella misura prevista dai PGT ovvero, laddove il reperimento di tali aree non sia possibile, alla monetizzazione;
• gli interventi di recupero disciplinati dalla legge n. 7/2017 sono soggetti al versamento del contributo di costruzione, salve le esclusioni e le limitazioni disposte dalla legge stessa;
• i volumi dei vani e locali seminterrati recuperati non possono essere oggetto di mutamento di destinazione d’uso nei dieci anni successivi al conseguimento dell’agibilità;
• il recupero in questione è sempre ammesso anche in deroga ai limiti e prescrizioni edilizie dei PGT e dei regolamenti edilizi;
• ai fini del contenimento dei consumi energetici, il recupero deve prevedere idonee opere di isolamento termico.

La legge prevede inoltre che, per le strutture ricettive alberghiere, ai fini del calcolo della superficie lorda di pavimento non sono computati i locali tecnici, i vani ascensori, i vani scala, i corridoi ai piani delle camere, i portici e le logge e che i comuni devono adeguare sul punto i propri PGT (articolo 2.8).
L’articolo 4 della legge prevede inoltre che i Comuni, con deliberazione del Consiglio comunale motivata in relazione a specifiche esigenze di tutela paesaggistica o igienico-sanitaria, di difesa del suolo e di rischio idrogeologico, possono disporre l’esclusione di parti del territorio comunale dall’applicazione delle disposizioni della legge stessa.
In tal senso ha provveduto, tra gli altri, il Comune di Milano con deliberazione consiliare n. 29/2017, nell’ambito della quale, con previsione di dubbia legittimità, è stato altresì precisato che i vani e i locali seminterrati per i quali è prevista la destinazione a uso residenziale devono avere un’altezza minima di 2,70 m.
In ogni caso la sopra richiamata norma dell’articolo 4 desta qualche perplessità giacché non prevede l’intervento sostitutivo di altri soggetti nel caso in cui il Comune ometta di procedere all’esclusione dall’applicazione della legge nelle zone a rischio geologico e idrogeologico.

Sarebbe stato preferibile che la legge avesse previsto direttamente la non applicabilità della stessa nelle zone a rischio e che fosse stata lasciata ai Comuni la possibilità di disporre ulteriori esclusioni con riferimento agli altri criteri sopra richiamati.
Si consideri in proposito che il Presidente del Consiglio dei Ministri ha impugnato davanti alla Corte Costituzionale la legge regionale abruzzese n. 40/2017, che prevede la possibilità di recupero di vani e di locali seminterrati, poiché essa esclude l’applicazione della legge stessa nelle aree soggette a vincoli di inedificabilità assoluta ovvero nelle aree ad “elevato rischio geologico o idrogeologico” e non invece in tutte le aree a rischio.
Sarebbe dunque auspicabile che alla legge regionale lombarda n. 7/2017 venissero apportate le modifiche idonee ad assicurare una miglior tutela per le aree a rischio geologico ed idrogeologico.